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房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理
013年房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理及经典例解主讲人:财政部财政科学研讨所博士后肖太寿目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安顿环节中的4个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建造环节中的14个涉税难题处理及例解五、房地产出售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和刊出环节中的18个涉税一、房地产拿地环节中的11个涉税难题处理及例解(一)房地产企业获得政府土地返还款的6种方法及其税务处理1、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建造购买安顿回迁房:由政府出资购买回迁房,用于安顿动迁户,对房地产开发企业来说,归于出售回迁房行为。事例剖析4某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与疆土部分签定的出让合同价格为10000万元,企业已交纳10000万元。协议约好:在土地出让金入库后以财政支撑的方法给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建造,回迁房建成后无偿移交给动迁户。请剖析这3000万元的税务处理。事例剖析41、运营税的处理鉴于拆迁房子行为的特殊性,在返还款运营税的计税依据上,应区别以下三种景象。(1)返还款相当于回迁房运营税组成计税价格承认收入的部分。依据《运营税暂行法令实施细则》第二十条规则:“交税人有法令第七条所称价格显着偏低并无正当理由或许本细则第五条所列视同发作应税行为而无运营额的,按下列次序承认其运营额:(一)按交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;事例剖析4(1)运营税的处理(二)按其他交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定:运营额=运营本钱或许工程本钱×(1+本钱利润率)÷(1-运营税税率)”在本事例中,假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格承认收入,房地产开发企业应按获得售房3000收入万核算交纳运营税。事例剖析4(2)返还款大于回迁房组成计税价格承认收入的部分。土地出让金返还协议假如约好返还款大于回迁房组成计税价格承认收入,则获得的土地出让金返还应作为出售回迁房收入,征收运营税。大于回迁房组成计税价格承认收入的部分,如用于其它事项,能够按实际情况,进行运营税断定。土地出让金返还协议假如没有约好返还款大于回迁房组成计税价格承认收入的部分的特定用处,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收运营税。事例剖析4(3)返还款
房地产企业开发六大环节中的涉税难点处理

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