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ppt 房地产价格策略与价格表的制作 (共73页)

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房地产价格策略与价格表的制作
格策略及价格表的制作1.课程类别:正合地产策划基础课程2.课程时长:3小时(上、下)3.重点:   a.   掌握常用的价格策略;   b.   熟练运用市场比较法、收益还原法制定项目均价   c.   熟练掌握EXCEL,并建立价格体系   d.   掌握价格检测的常用方法     定价定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡,是竞争态势和利润额度的平衡,是客户认同和价值贬损的平衡。定价的原则•从实际操作上来说,能达到目的的价格才是最佳方案。(计划性和可行性)•从技术上来说,价值和价格的吻合程度最重要,主要表现在不同单位的价格差值关系上。均价代表什么?1.从习惯上说,一个楼盘的均价代表了市场对其物业质素的综合评价;2.在本质上,均价表现为开发商对项目总体销售额的预期;整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。房地产市场核心均价确定流程选择定价目标1选择定价方法5市场客户意向竞争2选定最终价格34均价确定应遵循的原则:价格目标选定利润利润导向投资回报率销售速度定价目标数量导向市场份额稳步增长避开竞争竞争导向挑战、击败领导市场选择定价方法••••价格定得太低就不能产生利润,定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。成本规定了某价格的最低底数竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点独特的产品特点是其价格的最高限度低价格在这个价格上不可能获利高价格成本竞争者的价格和代用品价格顾客评估独特的产品特点在这个价格上不可能有需求通过在这3种考虑因素中的一个或几个来选定定价方法,以解决定价问题。然后,该定价方法有希望导致一个特定的价格。选择定价方法——3C3C——需求、成本、竞争认知价值定价收益风险定价目标收益定价市场比较定价成本加成定价拍卖式定价房地产市场核心均价确定方法••••市场比较法收益还原法价值定价法上限法定价常用方法——市场比较法选定参照目标,权重很重要。相同条件下,参照目标的权重关系如下:•高档盘:同档次>同目标客户类型>同楼盘所在区域;•中低档盘:同楼盘所在区域>同档次>同目标客户类型;市场比较法确定市场调查的范围和重点1对影响价格的各因素以及权重进行修正2对每个重点调差项目进行调差3交易情况修正4比较结果表——比准价格5综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价6a
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