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7月上海新天地孝贤坊等休闲养老地产调研_41p
发策略中心项目考察报告2014年7月23日-2014年7月26日2考察时间:2014年7月23日-2014年7月26日考察人员:陈伟良、刘方波、朱文娟、徐澄考察项目:绿地21城孝贤坊、上海新天地、亲和源老年公寓、保利西塘悦、合悦江南、西溪悦榕庄3绿地孝贤坊41.1绿地21城孝贤坊-概况介绍项目位置上海周边昆山花桥镇绿地大道555号,距上海中心人民广场35公里开发商上海绿地集团(昆山)置业有限公司占地面积4000余亩(包括孝贤坊、别墅社区、绿地国际家园等楼盘)销售均价二手房均价11000左右2005年开盘均价5000元左右主力户型78-88平米周边配套绿地东方医院(可使用上海医保卡)、绿地幼儿园、新鲜果蔬供应中心、老年活动中心、老年大学等。51.2绿地21城孝贤坊-功能分区绿地东方医院绿地幼儿园孝贤坊楼盘61.3绿地21城孝贤坊-开发时序配套后期开发销售型物业先期开发71.4绿地21城孝贤坊-优势分析交通区域优势分析AB发展前景D产品与规划C项目处于昆山花桥核心地段,昆山连续多年名列全国县级市第一名,2013年财政收入达250多亿;花桥国际商务城是江苏省唯一以现代服务业为主体定位的省级开发区,上海城市发展战略与苏州城市发展空间为花桥的发展提供了难得的历史机遇根据日前公布的《苏州工业园区总体规划》,苏州市将建设地铁S2号线,从工业园区引出,穿过昆山城区,在花桥与上海11号线接驳,届时,花桥地区将成为沪苏同城的枢纽,地处上海与昆山交界,紧邻312国道,距离上海地铁11号线花桥站1公里左右交通在环上海周边中独具优势。在建筑单体内部空间内,考虑了老人使用习惯等,比如电梯进深,方便轮椅出入;电梯间24小时亮灯;楼梯扶手处理等等小区规划富有江南园林情调,水系处理、林木栽植都看得出用心良多;小区内提供多处公共空间,方便老人聚会活动。81.5绿地21城孝贤坊-劣势分析劣势分析服务运营水平较低房产增值空间较小配套层次较低从考察与住户访谈结果来看,目前孝贤坊的主要盈利模式还是以出售产品为主,服务内容单一且不足。小区虽然有指纹识别等安保措施,但基本弃置不用;小区内也很难见到运营服务人员;整体与普通住宅小区的差异不是很大。小区中没有跟老年人相关的如保洁、医疗等上门服务,老年活动中心也基本处于闲置状态,使用率较低。受区位条件及配套所限,房产增值缓慢;从05年开盘5000年到1
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