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【研报】恒大研讨院-3000个县城人口大活动全景专题
国人口大活动:3000个县全景出现城市规划恒大研讨院研讨陈述首席经济学家:任泽平研讨员:熊柴联络人:闫凯专题陈述2018/9/17导读:人口是全部经济社会活动的根底,人口带来的寓居需求更是房地产开展的根基。咱们在业界提出了广为盛行的规范剖析结构:“房地产长时刻看人口、中期看土地、短期看金融”,根据该结构在2015年房价大涨前夜成功猜测了“一线房价翻一倍”,被评为年度十大经典猜测,2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是咱们对7月陈述《我国人口大搬迁》的进一步深化,将在讨论多维人口目标的根底上,全景出现全国近3000个县的人口大活动大趋势。摘要:相关研讨:1.《城市“抢人大战”:高质量开展、大都市圈战略和土地财务》《我国人口大搬迁》《全球房价大趋势》什么目标更能有用判别人口活动趋势?1)常住人口存在计算误差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口活动,其间尾数逢0的年份为人口普查,尾数逢5的年份为1%人口抽样,其他年份抽样份额仅1‰,存在计算误差。非普查年份的常住人口存在必定缺失,比方2016年我国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为13%、22%。2)户籍人口、小学生数可辅佐深化判别人口活动趋势。户籍人口来自公安部门,比较精确,虽不直接反映人口活动,但仍可直接揣度部分状况;如某地户籍人口净迁出,标明该区域缺少吸引力,常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门,精确度较高,不只代表着年青人口潜力,也代表着背面的家庭,可通过与全国比较、城市分组大致操控人口结构、入学方针等差异,然后比照剖析人口活动。3)对房地产商场,当某地常住人口减少或增加低于天然增加、但户籍人口和小学生显着增加,则该区域的置业需求不必定下降,乃至可能会上升。我国3000个县人口活动格局。1)区域层面,1978-2010年从中西部迁往东部区域的人口以劳动力为主,而且大都未迁户籍、也未带子女,中西部留守儿童现象十分显着。2010年以来,部分劳动力回流中西部,东部区域面临用工压力自动推动大学毕业生、技术人才等外来人口本地化,户籍人口和小学生增速显着加快,东北区域人口加快流出。2)分线城市层面,一二线城市常住人口继续大幅流入,三线稍有流入,四线根本平衡,五六线继续净流出。而且,2010年后,一二三线城市外来人口日趋本地化,分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分解更为显着。2011-2016
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