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龙湖地产_项目规划规划总图研制心得事例版_82PPT
图研制心得(事例版)目录•剑指总图定性之言•总图七剑详解•七剑导航东西与图表剑指总图定性之言:•若项目研制阶段决议了项目总货值的90%,那么总图阶段就已决议了总货值的80%。•若项目研制阶段已将本钱操控了70%,那么总图阶段就已将本钱操控了50%。•总图决议了景象的构架与格局。•总图决议了物业管理本钱的根底总图规划七剑•用足目标青干剑•货值最大化由龙剑•仿制模块天瀑剑•配套用房最小化舍神剑•赠绿规划和底层发掘竞星剑•操控地库莫问剑总图精细化的研讨,景象精细化的营总图精细化的研讨,景象精细化的营建,能够打破项目价值的天花板。造,能够打破项目价值的天花板。“掏干吃净”用足目标1、用足容积率和修建密度1.1用足容积率(北京唐宁ONE事例)1.2用足修建密度(图示阐明)2、用足规划法规的鸿沟(三个事例)如:使用两层挑空阳台不计面积的方针,供给更多可带来溢价的赠送面积,检验后修成房间,有用增加实践容积率;使用2.2米以下不计面积的规则,能够将半地下室垫高至2.2米以内,赠送给客户,带来出售溢价,检验后将垫层铲除,改为房间。一、用足目标1、用足容积率和修建密度1.1用足容积率(北京唐宁ONE事例)1.2用足修建密度(图示阐明)2、用足规划法规的鸿沟(三个事例)如:使用两层挑空阳台不计面积的方针,供给更多可带来溢价的赠送面积,检验后修成房间,有用增加实践容积率;使用2.2米以下不计面积的规则,能够将半地下室垫高至2.2米以内,赠送给客户,带来出售溢1.1用足容积率•丢失可出售部分的容积率等于白白丢掉一块赢利1、容积率是经过操控性详规过程中的规划与测算得出的此地块的用地强度,具有必定的科学性,规划出一份足额容积率的总图应该是能够操作的。2、影响容积率有几个客观要素:日照标准、距离要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作要素:产品定位、晦气地块的使费用、单体楼型挑选等。事例:北京唐宁ONE项目总用地面积:56640㎡代征路途:6225㎡代征绿洲:1338㎡消防站用地:2800建造用地:约49077㎡容积率:≤3.8地上总修建面积:176000㎡公建面积占2040%住所面积占6080%绿洲率:≥30%会集绿洲:6000㎡修建限高:80m用地内另含公交场站一座,占地2500平方米,廉租房修建面积:6000平米,不含在以上总修建面积目标内规划条件规划难点:修建限高从80米打破到90米
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