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西安世界美好城DK1、3前期策划陈述(易居)-202页
此陈述仅供客户内部运用,未经我国房地产信息集团|克而瑞(我国)信息技术有限公司的书面答应,其它任何组织和个人不得私行传阅、引证或仿制。肯定保密致:宏润地产开发有限公司易居-克而瑞–西安2011年6月世界美好城DK1、3前期策划陈述房市金碟服务/托付内容:商品房开发地块,即:DK1及KD3本次陈述首要针对DK1及DK3,展开商场调研及策划定位作业;DK1、DK3归于世界美好城全体地块中的部分,但以商品房项目作为独自开发;纺南路DK1DK1DK3房市金碟战略方向房市金碟战略方向一:淡市OR旺市——“唯刚不破”(刚需、首改)2011年1~5月全市住所分面积段成交状况年2007年2008年2009年2010年180以上以下2006~2010年全市分面积段成交份额图≦70㎡70~90㎡90~125㎡125~144㎡144~180㎡>180㎡淡旺商场替换下,刚需成交长时刻安稳楼市阅历07、09年旺市,也阅历过08年的淡市,刚需产品(70~90㎡)首改产品(90~125㎡)成交量一向保持安稳,约占总成交量50%;当时淡市之下,刚需成交仍然安稳进入2011年,房地产商场进入宏观调控所带来的淡市,而刚需产品、首改产品的成交份额仍然保持在50%以上,证明商场刚需一向旺盛房市金碟战略方向二:产品量价平衡战略——项目成功带动企业品牌量价联络跑量产品长处安稳现金流,风险系数低,操作难度较低,肯定赢利值较高品牌联络项目快速出售、开发构成企业品牌溢价产品需求问题当时方针调控下,溢价产品需求(再改)受镇压严峻竞赛问题区域溢价产品多为品牌企业开发,同质化竞赛剧烈,客户抢夺严峻进步单价产品打破:需求高物业增值系统支撑资源溢价:当时区域一线景象资源产品价值天花板约元/㎡,溢价空间有限出售压力:溢价产品竞赛剧烈导致去化缓慢品牌联络溢价产品如出售缓慢,不利于企业品牌构成4.5容积率通盘均价6931元/㎡入市均价5400元/㎡同收益目标反算:容积率3.5通盘均价8911元/㎡入市均价7500元/㎡房市金碟战略方向三——客户构成改变看项目定位:根据刚需的项目定位,具有安稳的商场支撑与较强的抗风险性方针首要镇压目标,出资客全面退出;非方针冲击目标,受方针影响较小;改进需求受方针涉及,部分需求量遭遏止;刚性需求改进需求出资需求榜首,浐灞客户演化开展中,客户呈多样化,但刚需客户支撑安稳;区域客户大城东客户
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