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pdf 高策机构青岛公司金茂湾营销策略报告0328 (共148页)

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高策机构青岛公司金茂湾营销策略报告0328
呈:金茂湾项目年度营销方案2012年11月青岛高策;金茂湾项目组:杨丰旭;指导人:李薇佳。前述根据2012年10月23日提报内容,双方就项目现状进行了充分沟通,对于项目所处竞争格局及目标客群定位为“中产阶级”达成了一致共识。按照贵司要求,本次报告将深化市场及竞品对比,针对项目整体价格、推售策略及2013年度计划进行深度汇报。2报告逻辑体系•政策研判市场竞争分析•宏观房地产市场走势•竞品深入调研及综合分析•价格调整建议营销思路调整•目标客群分类•分区域营销思路及渠道分析•结合竞品的推售策略营销重点工作•春节前阶段性目标及工作排布•2013年重点工作排布•案场接待升级建议目标实现保障•营销保障3市场竞争分析I.政策研判II.宏观房地产市场走势III.竞品深入调研及综合分析4政策研判•2012年GDP一季度增长8.1%,二季度增长7.6%,三季度增长7.4%,预计全年增长7.5%左右,2013年3月新领导班子上台后,将采取措施促进经济增长;•近期全国多地土地市场趋热,开发商陆续出手拿地,房地产市场预期向好;•多地微调调控政策,虽有部分被叫停,但仍有不少持续实施,政策环境已相对温和;•国务院总理温家宝及多部门多次表态称,满意现有调控成果,坚持调控不动摇。基于以上四点判断:出台更严厉调控政策的可能性较低;2013年房地产市场趋稳,出现粗放式的快速发展或大幅下跌的可能性较低。另外,经与青岛市房地产管理相关部门交流,预计2013年青岛市房地产相关政策将依中央政策而定,继续限购可能性大,但出台更严格的调控政策可能性较低。5市场竞争分析I.政策研判II.宏观房地产市场走势III.竞品深入调研及综合分析6宏观市场青岛:1-10月供过于求,去化压力一般,首置是供销热点,去化压力小;市南:1-10月供过于求,存量屡创新高,去化压力较大,首改产品市场机会较大,首置产品市场机会较小。•近期住宅均价8000元/㎡左右;青岛市场•1-10月供应761.9万平米,成交654.9万平米,市场供过于求;•10月存量1267.3万平米,存销比14.7,市场去化压力较大;•1-10月首置产品供求平衡,首改、再改产品供过于求;•去化压力:首置产品<首改产品<再改产品。•2011年来,住宅均价在元/㎡间波动;市南市场•1-10月供应19.8万平米,成交13.6万平米,市场供过于求;•10月存量43.3万平米
高策机构青岛公司金茂湾营销策略报告0328

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