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世联中山万科城营销战略总纲及履行
呈:中山市万科房地产有限公司中山万科城2011年营销战略总纲及履行世联地产万科东凤项目组2011年4月21日一、前语二、商场布景三、本体剖析四、客户五、战略总纲六、营销履行一、前语1、万科与中山2010年万科地产成为首个超千亿的房地产开发公司2004年万科首个项目落户中山2010年万科中山公司建立2011年第十三座万科城落户中山东凤万科城含义严重!2、万科城简介(1)方位、规划、配套、与周边镇区联络(2)货量(工程节点表、11年总货量)3、方针:4亿3二、商场布景1、微观商场剖析(调控从严、调控作用初现、保证房冲击产品房商场)2、中观商场(周边限购、中山快速上涨、中山离限购不远)3、微观商场(竞赛商场)①东凤成交量(万科城市方针、商场消化量决议项目客户不仅只停留在东凤)②东凤商场竞品(商场处于初级阶段、缺少好楼盘、项目尖型单一,可选项目少)③顺德容桂商场(价格较高、限购,客户无房可买,比中山镇区开展老练)④小榄商场(价格高、质量较好、可选项目不多)⑤南头商场竞赛(初级阶段、项目质量一般,需求内生)总结:1、东凤商场有限,有必要外拓客户2、南头、东凤商场产品单一,开展很不老练3、顺德、小榄商场老练,但相同产品单一,可选规划少4、除顺德外,其它商场展现都较差,缺少展现机会点:1、项目综合性、展现做强商场部分主张只放结论性内容其它用附件三、客户1、东凤商场客户(不知道万科、较认同项目地段、对校园及商场感兴趣)2、顺德商场(知道万科,但不乐意跨区购买洋房,重视校园)3、南头商场(不知道万科,不排挤跨区置业,重视校园及商场)4、小榄商场(不怎么知道万科,排挤跨区置业,重视校园,以为东升比东凤好)5、东升商场(不知道万科,不排挤垮区置业,重视校园)5、佛山南海(知道万科,没听说过东凤,不排挤跨区置业出资,重视增值)总结:1、中山北镇区根本都不知道万科,佛山都知道万科2、春风、南头、东升等二线镇区重视校园、商场,小榄、容桂等一线镇区重视校园,佛山重视增值3、小榄、容桂一线镇区碍于面子,较排挤跨区置业(洋房)4、除佛山南海外,遍及不接受带装饰产品6、交通问题是影响跨区置业重要因素(105国道、塞车问题、交通不便)机会点:1、校园2、交通配套3、展现、4、身份/虚荣心要点问题,图表剖析其它用附件三、本体剖析1、方位(镇政府、艺术中心、体育广场)东凤未来中心2、规划(百万、酒店、校园、商
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