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DCYX-合富光辉-姑苏万宇名都花园陈述.7
州万宇名都花园项目营销战略陈述谨呈:姑苏荣盛地产谨呈:姑苏荣盛地产上海合富光辉房地产上海合富光辉房地产提报思路营销篇项目营销任务项目营销战略项目营销履行商场篇商场环境解析竞赛商场解构项目商场定位营销事例剖析项目价格定位PART1商场篇11、商场环境解、商场环境解析析刚需:商场给出的仅有声响,在各种方针继续高压下,好像刚需成为挽救商场的仅有出路。咱们以为未来成交的主力仍然是刚需。跟着出资投机型需求被挤出,未来的商场将出现波浪式上升趋势。全市商场环境方针剖析全年调控不放松,下半年不容乐观从两会看方针基调——温家宝:“严格履行并逐步完善按捺投机、出资性需求的方针措施,进一步稳固调控效果,促进房价合理回归”从当地看方针情绪——须严格履行中心指令,让商场抛弃松绑的梦想按捺投机推动确保房完善准则从经济看方针布景——下调增加为确保换届期全部维定,经济留出调控空间;降低首套置业本钱限购限贷不变双轨供给机制加强体系监管、推动房产税从上一年10月至本年2月,佛山放松限购新政、芜湖补助新政、上海放松限购新政纷繁夭亡GDP下调至7.5%,CPI控制在4%,首套房贷利率下调首置需求将会得到合理开释改进性需求的商场局势仍然严峻,将保持平稳走势数据下的商场:当供求关系为10:1时商场是谁说了算?截止2012年6月30日,姑苏市区商品房住所全体存量为:5361700。㎡2011年6月至2012年6月,姑苏均匀每月商品房去化面积为:590000㎡客户有近10倍的挑选空间!买方商场早成定局!存量需求价格数据下的商场:截止2012年6月底可售存量到达536万方!从2011的隆冬,历经2012的寒春到金三银四、红五月。姑苏存量仍然高居不下!姑苏住所存量走势数据下的商场:土地供给量速度居高不下,潜在加大供土地供给量速度居高不下,潜在加大供求失衡求失衡!潜在供给:近三年姑苏成交的商品住所用地规划总建面达1640万方,2011年达710万方;有用供给:中指数据显现12年姑苏全市共有约290个项目入市,住所的推新量450万方;数据下的商场:去化量走势跌宕起伏,关于总量无济于事,成交精神萎顿!三季度走势堪忧上年岁暮积压,利率走低影响、压抑开释。4月开发商以价换量也难逃银4走低。5、6月份成交虽有所走高但充满很多确保房数据下的商场:去化量过度会集依靠刚需,而商场积压承重,刚需商场容量有限,后市堪忧方针、传统冷季双
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