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万科_上海浦江镇项目战略纲要_178PPT_蓝色构思
科浦江镇项目战略纲要蓝色构思(上海)广告有限公司本次纲要的约束条件•用地:浦江新城127号地块,中心中心区域内偏西北角•容积率:0.4•产品形状:独栋,栋距离7—14米,面积280平320平,带地下室,地下层高3米•预期均价:22000元/平米•预期总价:600万以上,高限不做丈量本次纲要要处理的问题•经过商场、产品、顾客深度剖析,寻觅项目底子中心价值,得出品牌DNA•寻觅营销中心出题,给出相应营销处理战略•整理和新浦江城之间的联络目录商场剖析顾客剖析产品剖析品牌战略推行战略平面体现商场剖析A、微观剖析(清晰供求联络、洞悉消费趋势)微观剖析•现象(方针面)–06年真实成为一个“方针年”。07年将成为真实的“履行年”。–2006年10月1日今后,一直到2010年别墅项目土地中止供给。预示着上海未来五年纯别墅项目将进入一个缺失期。–70/90方针持续严峻履行,以别墅为代表的高端住所一般是住所价格上涨的前锋军,“双竟双限”土地出让准则一旦扩大到别墅类项目,其未来的价格上涨途径将会遭到严峻阻止。–约束外籍人士在沪置业的相关规定,将在07年进一步完善,外籍人士在上海购房的难度将逐步增大。•要害提炼–别墅用地限批–70/90持续严峻履行微观剖析•现象(商局面):–05与06年各月比照,别墅供给量增加•05年独栋别墅的供给会集在年头和年底,而2006年第一季度新增供给量很小,4月份商场才开端有新房源逐步被开释。两年比照,06年的新增供给比05年多373套,环比增加了17.8%。•要害提炼–别墅供给量增加微观剖析•现象(商局面):–05与06年各月需求、均价比较•从商场需求来看,许多项目在06很多新房源的放量导致06年全年成交总量比05年多941套,同比增加49%;从月成交均价上来看,月成交均价全体高于05年。•06年独栋别墅商场反常的火爆。•要害提炼–成交量增加–成交金额上升年2004年2005年2006均价单位:元/平方米微观剖析•现象(商局面):–2003至2006年别墅均价走势图•要害提炼–价格逐年稳步上涨微观剖析•剖析(方针面商场全体反响):–06年在供给量提高的情况下一起呈现销量增加,价格增加,充分证明消费需求增加速度高于供给增加速度。–06年在限地方针出台后呈现供给量增加,证明商场上仍在消化前两年批出的别墅用地,限地方针的实践效应在实践供给层面会推迟反响,商场那个
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